Der Winter ist ja an sich schon ein kleiner Charaktertest, aber auf Gewerbeflächen wird er oft zum Bürokratie-Biathlon: erst Schnee schippen, dann Vertrag lesen, dann Haftungsfrage beantworten, während der Paketdienst schon rückwärts in euren Parkplatz rutscht. Und wie immer gilt: Es ist nicht „irgendwer“, es ist am Ende eine konkrete Pflicht, und zwar für genau die Person, die irgendwo unterschrieben hat.
Ich schreibe euch das heute bewusst etwas sauer, weil es in der Praxis ständig schiefgeht: Da wird vermietet, kassiert, freundlich gelächelt, und sobald es glatt wird, heißt es plötzlich „Winterdienst? Ach, das macht bestimmt der Mieter“. Tja. „Bestimmt“ ist im Recht leider nur, was klar geregelt ist.
Willkommen bei: Eis und Schnee, wer muss räumen?
Eis und Schnee, wer muss räumen? Gesetzliche Ausgangslage: Erstmal ist der Eigentümer dran
Die Grundidee ist simpel: Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass Wege und Flächen nicht zur unfreiwilligen Eisrevue werden. Das läuft über die Verkehrssicherungspflicht. Im Mietrecht steckt die Grundlogik auch in § 535 BGB: Der Vermieter hält die Mietsache grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand.
Dazu kommt, dass viele Gemeinden per Satzung die Räum- und Streupflicht für öffentliche Gehwege vor dem Grundstück auf den Eigentümer des angrenzenden Grundstücks übertragen. Das ist dann keine nette Bitte, sondern die übliche kommunale Regelwelt.
Wichtig: „Grundsätzlich zuständig“ heißt aber nicht „immer zuständig“. Denn bei Gewerbe kann das sehr wirksam vertraglich verschoben werden.
Gewerbemiete: Die Pflicht kann im Vertrag auf euch wandern
Bei Gewerbemietverträgen ist es häufig so: Winterdienst wird als Nebenpflicht auf den Mieter übertragen. Das kann funktionieren, aber nur, wenn es wirklich ausdrücklich und klar vereinbart ist.
Und ja, hier kommt der Klassiker: Eine Hausordnung allein ist als Grundlage oft wackelig, wenn sie nicht ausdrücklich Vertragsbestandteil ist und wenn sie die Pflichten nicht eindeutig regelt. Wenn im Vertrag nur irgendwo steht „Hausordnung ist zu beachten“, und die Hausordnung schiebt euch dann den kompletten Winterdienst rüber, dann wird es schnell streitbar, weil es eben nicht sauber genug eingebunden oder zu unkonkret ist.
Merkt euch deshalb diesen Satz für den Winter: Nicht das Bauchgefühl räumt, sondern die Klausel.
Gehweg, Zuweg, Parkplatz, Vorplatz: Diese Flächen werden gern „vergessen“
Öffentlicher Gehweg vor dem Grundstück
Oft ist der Eigentümer über Satzung in der Pflicht. Er kann das im Gewerbemietvertrag auf euch übertragen, wenn es klar geregelt ist. Dann seid ihr im Alltag die, die rausmüssen, obwohl die Pflicht ursprünglich beim Eigentümer lag.
Zuwege, Eingänge, Kundenwege auf dem Grundstück
Diese Bereiche gehören typischerweise zur Verkehrssicherung rund um das Objekt. Auch hier kann der Vertrag euch die Aufgabe geben, teilweise oder komplett. Besonders häufig: Zuwege zum eigenen Eingang, Lieferzonen, Kundenlaufwege.
Parkplätze und Vorplätze
Hier wird es praktisch und fies zugleich: Gerade Parkplätze sind haftungsträchtig, weil viel Publikumsverkehr, viel Rangieren, viel Glätte. Wenn ihr Kundenverkehr habt, dann ist das nicht „Luxusfläche“, sondern Risikofläche. Wenn der Vertrag diese Flächen umfasst, seid ihr dran. Wenn er es nicht tut, kann der Vermieter trotzdem versuchen, euch moralisch zu drücken. Moral bremst auf Eis nur leider nicht.
Selbst wenn es übertragen ist: Der Vermieter bleibt nicht komplett raus
Auch wenn der Vertrag den Winterdienst auf den Mieter überträgt, bleibt der Vermieter in der Grundverantwortung häufig nicht völlig frei. In der Praxis bedeutet das: Der Eigentümer muss regelmäßig kontrollieren, ob der vereinbarte Winterdienst auch wirklich passiert. Wenn er das komplett ignoriert, kann er im Ernstfall trotzdem mit in die Haftung rutschen.
Für euch heißt das doppelt: Ihr habt die Arbeit, und im Zweifel habt ihr auch den Ärger, wenn etwas passiert und ihr keine saubere Routine nachweisen könnt.
Eis und Schnee, wer muss räumen? Was ihr jetzt konkret prüfen solltet, bevor ihr die erste Schaufel anfasst
1) Gewerbemietvertrag
Sucht nach Formulierungen wie:
- „Der Mieter übernimmt die Reinigung sowie Räum- und Streupflicht…“
- „Winterdienst für Zugangswege, Gehwege, Zuwege…“
- „Verkehrssicherungspflicht obliegt dem Mieter…“
Je klarer und konkreter, desto eher seid ihr zuständig.
2) Anlagen, Hausordnung, Nachträge
Nur relevant, wenn sie ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags sind und wenn die Regelung eindeutig ist. Unklare Sammelwerke sind kein guter Winterplan.
3) Kommunale Satzung
Schaut, was eure Stadt oder Gemeinde zur Straßenreinigung und zum Winterdienst sagt: Wer muss wann räumen, und welche Zeiten gelten. Die Zeiten sind je nach Ort unterschiedlich, und genau deshalb lohnt sich der Blick, bevor es teuer wird.
Haftung in der Praxis: Nicht geräumt ist selten „nur peinlich“
Wenn jemand stürzt, dann geht es schnell um Schadensersatz, Schmerzensgeld und die Frage, wer seine Pflicht verletzt hat. Und im Gewerbekontext sind das nicht nur Passanten, sondern Kunden, Lieferanten, Dienstleister, Mitarbeitende. Also Menschen, die nicht „aus Spaß“ bei euch sind, sondern weil euer Betrieb läuft.
Darum, so unerquicklich das klingt: Wenn ihr verantwortlich seid, braucht ihr eine Routine, und ihr braucht Nachweise.
Der saure Teil: Wie ihr euch nicht verarschen lasst
- Lasst euch nicht mit „macht man so“ abspeisen.
Entweder es steht im Vertrag, oder es steht nicht im Vertrag. - Besteht auf Klarheit bei Flächen.
„Zuwege“ ist nicht automatisch „kompletter Parkplatz plus Vorplatz plus alles, was man sehen kann“. Das muss sauber beschrieben sein. - Wenn ihr Winterdienst extern macht, regelt es schriftlich.
Dienstleister beauftragen ist okay, aber Verantwortung bleibt oft bei euch hängen. Also: Auftrag, Leistungszeiten, Flächenplan, Dokumentation. - Dokumentiert, auch wenn es nervt.
Foto, Uhrzeit, kurzer Vermerk. Nicht für Instagram, sondern für den Fall, dass jemand später „nie geräumt“ behauptet.
Eis und Schnee, wer muss räumen? Mini-Checkliste für euren Alltag
- Verantwortlichkeit im Gewerbemietvertrag geklärt
- Flächen eindeutig definiert (Gehweg, Zuweg, Parkplatz, Eingang)
- Satzung eurer Gemeinde gelesen
- Ablauf festgelegt: wer räumt, womit, wann, und wer kontrolliert
- Streumittel erlaubt (manche Orte haben Vorgaben, zum Beispiel bei Salz)
- Dokumentation eingerichtet
- Haftpflicht und Betriebshaftpflicht geprüft, damit der Winter nicht zur Existenzfrage wird
Weiter Infos:
Hilfe: Auto festgefahren im Schnee
Fahren im Winter – Vorbereitungen für eine sichere Fahrt.
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